Oslo - View

Utviklingen i Oslo-markedet er skremmende

Om du har fulgt med i norske nyhetskilder i det siste, så er du mest sannsynlig klar over den enorme prisveksten i det norske boligmarkedet. 

 

Det er mange faktorer som påvirker prisene i boligmarkedet. Høy renteøkning og inflasjon, samt svakere realinntektsvekst som følge av økte priser, er noe av grunnen som ligger bak de økte prisene i markedet. I innlegget vårt om det norske leiemarkedet har vi også ramset opp en rekke andre faktorer som leder til den økende prisveksten vi ser om dagen.

 

I dette innlegget ser vi derimot på en litt annen faktor. En faktor som ikke får fullt så mye oppmerksomhet i norske medier, men som vi virkelig bør snakke mer om.

Voksende priser - voksende samfunnsproblem

Problematikken

Det mest spennende og omtalte området å følge med på i boligmarkedet, er Oslo-området. I Oslo er nemlig prisnivået så ekstremt at en nyutdannet sykepleier kun har råd til å kjøpe 1 av 100 boliger.

 

I følge tall fra Norges Boligbyggelag (NBBL), har førstegangskjøpere kun råd til 0,9 prosent av boligene på markedet i Oslo. Det tilsvarende tallet i 2010 var på 39 prosent. Dette er en nokså skremmende utvikling. 

 

Verdien av en bolig er i all hovedsak basert på hva folk er villige til å betale for den. Ja, du kan bygge deg en bolig for 5 millioner, men om ingen gir deg mer enn 4 millioner for den, så er det 4 millioner den er verdt. Når det er få boliger og mange kjøpere innenfor et boligsegment, så blir det budrunder og prisene presses oppover. Dette er grunnleggende tilbud – etterspørsel.

 

 

Boligstandard, byggekostnader, kollektivtilbud og beliggenhet noen av faktorene som avgjør salgsprisen når du selger boligen din. Det som derimot har størst betydning, er hva tilsvarende boliger i området har blitt solgt for tidligere. Det er nemlig markedet som avgjør hvor mye du skal prissette boligen din for. Igjen, om det høyeste budet du får er 4 millioner, så er det 4 millioner boligen er verdt.

Oslo på kart

Utfordringen

En av de store utfordringene i Oslo er at vi sårt mangler boliger for førstegangskjøpere. Budrundene er nokså brutale når alle førstegangskjøpere må kjempe om det samme prosentpoenget av boliger som passer deres prisklasse. Vi snakker nå om titusener av mennesker som deltar i en og samme konkurranse om hvem som skal få lov til å komme seg inn på boligmarkedet. Det mange ikke innser er at disse budrundene presser prisene for flere enn bare førstegangskjøperne. 

 

Når prisnivået på 1-roms leiligheter tar igjen prisene på 2-roms leiligheter, ja da øker prisene på 2-roms leilighetene. Når prisene på 2-roms leiligheter tar igjen 3-roms leiligheter, så øker prisene på 3-roms leilighetene også. Det vi med andre ord ser, er at prisene dyttes oppover i boligmarkedet. På denne måten er det ikke bare førstegangskjøperne som får svi, men på sikt også småbarnsfamiliene.

 

Løsningen

Men hvordan kan man løse denne situasjonen? Tenker du kanskje. Svaret ligger i alle fall ikke i å begrense etterspørselen, som enkelte mener vil være løsningen. Så lenge befolkningen vokser, vil behovet for flere boliger vokse. Det sier seg selv. 

 

Så kanskje vi bør gjøre noe med tilbudssiden da? Vel, i følge modellen til Housing Lab, så bør vi det. Dersom vi bygger 10.000 nye boliger i Oslo, vil boligprisene falle med 10 prosent. Så da er det vel bare å bygge 10.000 nye boliger da… eller?

Kart over Oslo

Vi bygger feil - og vi får heller ikke lov til å bygge riktig

Nei, det er dessverre ikke så enkelt. For å si det rett ut, er dagens boligbygging særdeles dårlig tilpasset befolkningsveksten og behovene til den faktiske befolkningen. Jeg skriver «den faktiske befolkningen», fordi mange av de nybygde boligene er laget for en del av befolkningen som ikke akkurat er representativ for majoriteten av de som bor i Oslo. 

Skjevhet i boligmarkedet

Det har seg nemlig slik at 59 prosent av husholdningene i Oslo er 3-6 roms leiligheter. Likevel står single og folk som av ulike grunner bor alene, for nesten 50 prosent av alle husholdningene i byen, i følge Oslo kommune statistikkbankEr ikke det litt rart? 

 

Skjevheten i boligbeholdningen understrekes ytterligere med at vi nå ser det laveste salget av nye boliger siden finanskrisen. 

 

Det finnes mer enn dobbelt så mange sykepleiere som det finnes advokater i Norge, likevel bygges det flere boliger som passer prisklassen til en advokat. Kanskje det er på tide å vurdere å bygge boliger til sykepleierne også? 

 

Det er bare et problem, vi får ikke lov.

Oslo - bygging

Leilighetsnormen

Det har seg slik at vi har noe som heter leilighetsnormen i Oslo. Den sier at alle nye leiligheter i fire sentrale bydeler skal ha en størrelse på minst 35 kvadratmeter. Hvorav maks 35 prosent av leilighetene skal være mellom 35 – 50 kvadratmeterog minst 40 prosent av leilighetene skal være over 80 kvadratmeter storeMed andre ord bygger vi ikke lenger nye boliger på under 35 kvadratmeter. 

 

Noen av argumentene for normen er blant annet at folk ikke ønsker å bo trangt, at små leiligheter har dyr kvadratmeterpris og at man heller kan finne seg en bolig utenfor sentrum. 

 

Personlig har jeg aldri møtt en student som klager på at studentleiligheten sin er for trang, om noe er klagene rettet mot at de er for dyre. Ja, kanskje små leiligheter har en dyrere kvadratmeterpris, men totalprisen på en liten leilighet er fremdeles billigere enn en stor leilighet, uavhengig av kvadratmeterprisen. Små leiligheter bruker også mindre strøm. 

 

Om alle flytter utenfor sentrum, vil vi gå glipp av viktige agglomerasjonsgevinster (fordelene bedrifter og konsumenter har av å være nær hverandre). Disse gevinstene har en enorm innflytelse på økonomien til en storby, og er noe man virkelig bør prioritere når man utformer en storby. 

 

Men hvis normen er så problematisk, hvorfor er den ikke endret? 

Vel, i følge «The homevoter hypothesis«, en modell utviklet av William Fischel, har boligeiere en tendens til å stemme på lokalpolitikere som sikrer boligverdiene deres. Det er jo forståelig det, men over tid kan dette lede til større grad av gentrifisering og legge store begrensninger for nødvendig utbygging av bolig, næring og infrastruktur.

Tjuvholmen

Hvorfor skal vi bry oss?

Fordi dette påvirker oss alle. Prisene dyttes oppover i markedet, og så lenge det er stor mangel på visse boligtyper, så vil boligprisene fortsette å øke. 

 

I norsk politikk har målet siden krigen vært at alle nordmenn skal eie boligen de bor i. Om boligmarkedet fortsetter på denne måten derimot, ser målet mer og mer fjernt ut. I dag ser vi nemlig at andelen eiere krymper og andelen leiere øker, og trenden ser ikke ut til å snu.

 

Sluttresultatet er et boligmarked med alt for få boliger, hvor de få boligene som er, har skyhøye prislapper som færre og færre har råd til. Det er vanskelig å komme seg inn på boligmarkedet i dag, og vanskeligere skal det bli. 

 

 

 

 

Prohousing har i dag et team på 10 ansatte som daglig finner boliger til våre kunder. Dermed har vi sete på første rad når det kommer til å følge med på utviklingen i boligmarkedet. Vi ser på dagens utvikling som bekymringsverdig.

Kommentar

Formålet med dette innlegget er ikke å si at det ene eller det andre er galt. Det er heller ikke å ytre egne politiske meninger, eller å endre noen andre sine politiske meninger. Dette innlegget er skrevet for å rette fokus på en voksende utfordring, og å skape dialog rundt temaet.

Vi finner boliger for bedriften din

På tross av de økende prisene i markedet er vi i Prohousing spesialister seg på å finne den perfekte boligen for din bedrift og deres medarbeidere. Er du interessert i å vite mer om våres tjenester og hva vi kan tilby din bedrift? Besøk vår hjemmeside.

 

 

Ønsker du å leie ut boligen din? Prohousing tilbyr flere fordeler til huseiere som ønsker å leie ut boligen sin gjennom oss. Du kan lese mer om vår ordning mer huseiere her.

Kilder

del dette innlegget